건축가로 독립하기 : 2장 '자리잡기'_첫번째 건축허가,착공신고 그리고 뒷이야기.

지난주에 강진 프로젝트의 인허가와 착공신고까지 완료했다.

우리 사무실이 개업한지 약 9개월. 

그리고 거쳐간 프로젝트가 강진이 9번째. 

9개가 모두 살아 있는 것은 아니지만, 사무실 첫번째 인허가의 영광은 강진 프로젝트로 돌아갔다.

여기서 얘기하게 될 인허가와 착공신고의 절차와 준비사항들, 그리고 뒷이야기들은 

누군가에게는 너무나 뻔한, 그리고 반복적인 일이겠지만

이 글을 읽은 또 다른 누군가는 인허가의 흐름을 실제 프로젝트와 엮어서 읽을 수 있는 기회가 되리라 본다. 

( 그리고 실제 강진군과 협의를 통해 진행된 사항이기에, 다른 지자체 또는 허가권자마다 조금씩 차이가 있을 것이다)

먼저 땅을 살펴보면,

대상지를 토지이용규제정보시스템을 통해 살펴보면 간단히 그 대상지에 어떤 건축물을 어떤 규모로 지을 수 있는지가 나온다.

강진의 경우에 지목이 '전'  그리고 필지내 도시계획도로가 지나고 있었다.

지목이 '전'이면 농지전용허가가 들어가야 하고, 

도시계획도로는 지적공사를 통해서 도시계획선 측량이 들어가야 한다.

지적공사는 민원신청을 하면 1주일 안으로 측량일을 잡게 되고 그 측량결과를 토대로 건축개요가 만들어지기 때문에

미리 검토해서 필요한 부분이 있으면 바로 민원신청(건축주가 신청)

그리고 농지전용허가는 지역 토목사무소와 연결하여 허가건과 현황측량건을 퉁쳐서 일을 준다.

그러면 건축 허가준비가 완료되는 시점에 토목사무소와 협의하여 같이 허가 접수를 하게 된다.(복합민원)

그리고  강진 땅의 인접도로가 2미터 내외의 통과도로. 실제로는 도로의 기능을 못하는 상황이었지만, 법상으로는

버젓이 살아 있는 도로로, 법에 따라 통과도로 폭 4미터 확보(중심선에서 2미터 이격). 

이렇게 되면 대상지가 깎여들어가게 되고, 대지면적은 그에 따라 조금 줄게 된다.

이렇게 기본적인 땅정리가 됐으면 

기본적인 허가도서를 작성하면 된다.

허가를 위해 준비해야 할 도서는 법으로 정해져 있다. 

   - 건축법 시행규칙 제6조1항의 별표2는 [건축허가신청에 필요한 설계도서] 

법으로 정해진 설계도서는 허가에 필요한 최소한의 도면을 보여주고 있지만, 강진 프로젝트와 같이 지하 없이 2층, 70평정도 규모로

평지에 앉히는 소규모 건물의 경우는 하지 않아도 되는 항목들이 몇가지 있다.

    - 에너지절약계획서 

    - 노인 및 장애인 등을 위한 편의시설 설치계획서

    - 공개공지

    - 방화구획

    - 구조안전확인서 

    - 구조계산서

    - 소방설비도

    - 토지굴착 및 옹벽도 등

이제 허가 리스트를 위주로 설계 도서를 그려 나가면 된다. 

설계는 계속 진행이 되고, 설계도서도 하나씩 꾸려지고 있는 상황에서

체크해야될 것이

토지 소유와 관련된 부분.

대상지의 토지소유가 건축주와 동일하면 별 다른 문제가 없다. 다를 경우는 명의를 정리하거나, 토지사용승락서를 통해 보완한다.

그리고 세움터를 통해 허가를 진행하다보면 건축주의 인증이 필요한 부분이 있다.

하지만, 지역적으로 멀고 건축주가 전산시스템 사용에 익숙히 못하다면, 

건축주의 '대리인 위임장'을 작성하고 개인일 경우 인감증명서, 법인일 경우 법인 인감등을 미리 받아놓고

설계도서 업로드시 같이 세움터에 올리면, 건축주 인증 절차는 생략된다.

강진의 경우 마량중앙교회 목사님의 명의로 대리인 위임장을 작성하시고 교회직인을 찍고 직인 증명서를 첨부했다.

또 체크해야할 사항.

오수처리 관련. 

강진 현장은 오수종말처리장의 오수받이가 설치되어 있는 지역으로 관만 연결해서 꽂고 배수설비신고만 하면 되는 아주 해피한 상황.

하지만, 각 땅마다 여건이 다르기에 여건에 따라 정화조를 건물의 규모에 맞게 설치해야 한다. 

이제 건축도면은 왠만큼 나오고 기계전기통신설비 도면도 엔지니어링 업체를 통해서 받아두었고,

왠만큼 마무리 되나 싶었는데

구조에서 일이 생겼다. 구조안전확인 대상건축물을 아니니 구조도면도 필요없겠거니 했지만, 기본적인 구조도가 들어가야한단다. 

게다가 이건 경량목구조인데...

그래서 바로 구조도 치기 시작. RC구조면 업체에 맡기든 해야겠지만 목구조이다 보니...

1,2,지붕층 구조바닥평면도, 지붕골조단면도.  이렇게 5장 그렸다. 제대로 그리려면 벽체골조도 그려야 하지만, 구조안전확인대상은 아니니 적정선에서 타협.

최종 정리된 건축개요와 배치도는 토목설계사무소에 넘겨서 농지전용허가 준비하게 하고(하루만에 서류를 세팅완료...)

세움터 접속해서 도면과 관련 증명서, 위임장, 신고서 모두모두 업로드.

그리고 세움터에 세세하게 내용 입력. 그런다음 끝난 줄 알았는데,

적법성검토라는 절차가 남아 있었다. 

이거 검토하는데 반나절. 현장은 공사 시작한다고 난리고 시간 없는데... 묵묵히 검토완료

마지막으로 건축사 공인인증 그리고 민원 신청(뮤앤자인 박소장님 감사감사!)

그리고 허가 신청됐습니다라고 문자 띵똥.

세움터 접속해보니, 협의부서가 10군데. ;;;;

이렇게 건축허가 접수가 끝나고 협의가 무사하게 진행되기를 바라면서 1주일이 지났다. 

10개중에 3개가 조건부 허가가 뜨고 나머지는 적법 또는 해당없음으로 마무리됐다. 

조건부 허가를 검색해보니,  

  배수설비 공사시 담당 공무원 입회하여 준공검사 받도록 함

  인근 문화재가 있어 건축물 외장에 원색 사용은 자제. 

  도시계획도로와 관련하여 준공전 현황측량

  

이렇게 무사히 그리고 신속히(목사님의 몇차례 군청방문으로...) 마무리 되었다. 

이제 허가 완료된 서류를 가지로 군청에 가고  몇천원되는 허가세고지서를 받아 납부하면

허가의 절차는 완료.

다음날 바로 착공신고 진행.

착공신고에는 

설계자, 감리자, 시공자의 정보를 입력하게 되어 있다.

따라서 설계계약서, 감리계약서, 시공계약서 사본이 필요하다. 공사는 건축주직영이면 별다른 서류는 필요 없고...

그리고 설비도가 들어가야 하는데, 이는 건축허가시 이미 업로드 해놓아서 추가 작업은 필요없다.

이렇게 해서 민원 신청(뮤앤자인 박소장님 다시 감사!ㅎ)

그런데 보완이 떴다.

무언고 하니 

건축사법 20조 (업무상의 상실) ③ 건축사는 제2항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 보험 또는 공제에 가입하여야 한다.

위 법과 관련된 서류를 내라는 것이다.

그래서 서울보증보험에 연락하여 설계계약건과 감리건에 대한 손해배상보증보험 청약절차를 시작.

필요하다는 서류(보험계약인수조건 질문서, 설계계약, 감리계약서 사본)보내주고 하니 하루만에 처리. 

보험료는 대략 5만원내외.(규모가 작다보니...)

이렇게 보완서류 넣고 다시 보완(뮤앤자인 박소장님 또 다시 감사!)

그리고 바로 착공신고 완료.

쓰다보니 꽤나 길어졌다. 

위에서 언급한 허가에 필요한 설계도서 리스트를 보기 시작해서 착공신고완료까지 한달정도가 걸렸다.

이중 정작 허가접수후 협의기간 9일, 착공신고후 보완완료까지 4일정도 포함된다. 

주변에서 1주일만에 허가넣고 하는 그런 무용담을 듣긴 했지만, 어쩌면 그런 상황이 실제 상황이 될 가능성은

무척 농후하다....;;;;

이번에도 빠르게 진행한다고 서둘렀지만, 몇가지 빠뜨린 절차가 자꾸 발목을 잡았다. 

이제 한번 해봤으니 라고 생각할 수도 있지만, 그 다음에는 어떤 조건이 어떻게 맞물릴지 걱정반 기대반이다. 

당장 울산 프로젝트 허가건이 시작되면 도시계획심의도 들어가야하는데... ... ... ...

121114 

 J.