준공검사와 업무대행자

하나의 프로젝트를 진행하면서 짧게는 10개월,  길게는 1,2년까지도 훌쩍 지나가면서 산전수전을 다 겪지만 역시나 그 백미는 마지막 단계인 준공검사입니다. 저희도 이제서야 만4년이 지난 시점이고, 많은 프로젝트를 진행하지 못했지만, 준공검사때 겪은 무용담은 한가득입니다. 아.. 준공검사의 정식 용어는 '사용승인 검사'이겠죠. 

그러면 이 검사를 누가 하느냐. 원칙적으로는 지자체 건축인허가 담당부서 (다른 정식용어는 허가권자)에서 진행하는게 맞는데, 건축법상으로 검사받을 건물의 설계자,감리자가 아닌 제3의 건축사에게 맡길 수 있다라고 되어 있습니다. 그래서 준공검사때 허가권자가 지정한 건축사가 나와서 도면대로 잘 지어지고, 법적으로 하자가 없는지 살펴보게 되어 있습니다. 이 건축사를 부르는 호칭도 다양해서 어디서는 특검(특별검사원의 줄임말일까요?)으로 부르기도 하는데, 업무대행자로 부르는게 맞다고 생각됩니다. 특검특검 이렇게 부르면 마치 뭐 잘못해서 검사받는 기분이 들기 때문에, 순화해서 부르는게 좋을 것 같습니다. 

위에서 설명한 내용들은 가장 일반적인 내용들이고 굳이 이런 글을 쓰는 이유는 저희가 전국적으로 떠돌면서 프로젝트를 진행하다보니, 특정 지역을 위주로 작업을 하시는 분들이야 그 지자체에서 이뤄지는 건축 인허가 관련 프로세스를 위주로 진행하시면 되겠지만, 각 지자체마다 조금씩 운용하는 방식이 다르다는 겁니다. 당연히 건축법에서 지자체 조례로 세부 운용방식을 위임했으니 당연한 것이고 이것을 굳이 통일해야할 필요도 없다고 생각되지만, 처음 들어가는 지자체에 전화해서 '준공접수 어떻게 하나요'라고 물어봤을 때 돌아오는 그 정적이란... 

그래서 최소한 저희가 작업한 지자체에서는 이렇게 준공서류를 꾸리고 준공검사를 이렇게 받는다라고 자체 정리를 해서 안까먹겠다는게 가장 원초적인 의도이고, 혹시나 이 글을 읽으신 누군가가 여기서는 어떤식으로 진행합니다. 라고 알려주면 제가 여기다가 그런 내용을 업데이트해서 저희가 겪어보지 못한(앞으로 겪게될 ㅎ ) 각 지자체별 준공검사 프로세스를 조금 채워나가보는게 여기서 가지고 있는 조그만 욕심입니다. 

그리고 준공검사 관련 내용들을 정리하면서 생기는 몇가지 의문점들에 대해서도 같이 논의를 해보았으면 하는 바램입니다.

일단은 저희가 겪은 지자체에서는 어떤 식으로 업무대행자를 선정해서 준공검사를 받을까요?

(그 별의별 일을 다겪으면서 준공검사를 받았는데, 막상 정리를 하자니... 불과 1~2년전 일들도 가물가물하네요. 명확한 내용을 위주로 차차 정리를 하도록 하겠습니다.)

2017.02.20 UPDATE

지자체	업무대행자 선정 및 검사절차	필요서류	준공도서	개별 수수료 지불
가평군	1. 세움터 사용승인 접수  2. 허가민원과에서 바로 보완처리  3. 필요서류를 가지고 건축기획과로 방문,      업무대행자 배정받음  4. 업무대행자는 대게 군청앞에 자리잡고 있어,     가져온 준공도서를 들고 사무소를 방문  5. 준공도서 검토를 받고 현장검사 일정 조율  6. 현장검사 일정에 맞춰 현장에 미리 가 있으면    건축사가 와서 검사를 마치고 다시 돌아감  7. 검사조서는 세움터 협업자지정후 온라인 작성	업무대행자 배정 신청서 업무대행자 배정 통보서 민원신청확인서(세움터)    *위2개 서류는       건축기획과 요청   *맨아래는 세움터 출력	건축 준공도면 준공필증 및 서류	X
서울시	1. 세움터 사용승인 접수  2. 건축과에서 사협회 통해서 배정 통보받음  3. 업무대행건축사와 연락 뒤 구청 건축과에서    만난뒤(이때, 업무대행건축사는 담당 주무관과    만나고, 장부에 기록을 함)  4. 준비한 차를 이용해 현장으로 이동  5. 검사마치고 다시 차를 이용해 구청으로 이동  6. 구청에서 조서작성 및 장부기록후 완료 (**3번 건축과에서 바로 만나지 않고 현장에서 바로 만나서 구청으로 이동하기도 함)	-	건축 준공도면 (필증서류 불필요) 사용승인신청서 (검사조서)	X
용인시	1. 세움터 사용승인 접수  2. 용인시건축사협회에 필요서류를 가지고 방문    (용인시협회는 처인구청 인근에 위치)  3. 필요서류 확인받은 뒤 협회사무실 내에 있는    추첨함에서 직접 제비뽑기해서 선정  4. 배정통보서를 받은 뒤 업무대행건축사 연락  5. 현장검사 일정 조율 뒤 현장에서 검사 진행	사용승인신청서(세움터) 민원신청확인서(세움터) 감리보고서(세움터) 건물외부사진 건축허가증	건축 준공도면 (필증서류 불필요)	X
광주시 (전라도)	1. 세움터 사용승인 접수  2. 건축과에서는 협회로 공문 발송  3. 협회의 '광주업무대행 프로그램' 접속  4. 회원가입 후 업무대행자 페이지로 들어가서    접수현황 확인후 업무대행비 결제  5. 입금확인되면 업무대행자 배정  6. 업무대행자와 연락 후 현장검사 일정 조율  7. 현장검사 일정에 맞춰 현장에 미리 가 있으면    건축사가 와서 검사 마치고 다시 돌아감  8. 검사조서는 세움터 협업자지정후 온라인 작성	- (온라인신청으로  서류 불필요)	건축 준공도면 준공필증 및 서류	설계자 명의로 정해진 수수료 입금
목포시	* 건축조례로 단독주택과 근린생활시설 200m² 이하의 경우에는 사용승인검사를 하지 않음!!
태안군	1. 세움터 사용승인 접수    ( 접수시 '업무대행자 지정요청서' 작성,      양식은 충남건축사회에서 받음)  2. 군청 건축과에서 협회로 공문 발송  3. 충남건축사회 홈페이지에서     '업무대행자 지정신청' 선택하여 내용입력  4. 배정통보서 팩스로 받음.  5. 업무대행자와 연락 후 '준공도서' 보냄  6. 업무대행자가 서류 검토후 검사 일정조율     (현장에서 만날지, 사무소에서 만나서      같이 이동할지 결정)	- (온라인신청으로 서류 불필요)	건축 준공도면 준공필증 및 서류 건축허가증 사용승인신청서 (세움터출력)	X
* 지자체별 내용은 계속 추가됩니다... :)

더 많은 지역에서 건축인허가를 내고 사용승인을 직접 받았지만, 최근에 사용승인을 받았거나 진행중인 작업들 위주로 다시 말하면, 아직 기억이 생생한 (그나마도 가물가물) 것들을 위주로 정리를 했습니다. 하나씩 더 정리가 되리라 봅니다. 혹시 이 글을 보신 분들 중에서 내가 아는 내용을 업데이트 하고 싶다고 하신 분이 계시면 메일(blurscape@gmail.com)이나 덧글로 남겨주세요.  ^^

그리고 위의 내용을 보다보면 특이한 점이 하나가 있습니다. 광주시같은 경우인데, 업무대행 수수료를 설계자 명의로 입금해야 업무대해자를 배정해줍니다. 앞에서 언급한 바와 같이 담당 건축주무관의 업무를 건축사에게 업무대행을 시켰으면, 본래는 지자체에서 업무대행 수수료를 지급해야하는 것이 맞는데, 제가 겪어본 바로는 광주광역시, 대구광역시, 인천광역시, 경기도 시흥시 이렇게 4곳에서 업무대행수수료를 요구해서 지불한 뒤에야 준공검사를 받을 수 있었습니다. 그런데 재미있는 일은 인천광역시에 냈던 업무수수료를 나중에 다시 돌려받았습니다. 

왜냐하면 이런일이 있었기 때문이었죠.

권익위, 인천건축사회 사용승인 관련 수십억 부당이익 반환조치 권고

지자체마다 사정도 다르고 협회와 관청간의 어떤 협의를 통해서 내용정리를 했는지는 잘 몰라서 더 이상 이야기는 하지 못합니다. 다만, 인천시와 같은 일이 일어난 뒤에도 여전히 이어지는 수수료는 과연 어떤 성격인지 궁금합니다. 뭐랄까... 삥뜯기는 기분 뭐 그렇습니다...